No cotidiano da gestão condominial, é comum encontrar condôminos que justificam o atraso no pagamento da taxa mensal alegando o não recebimento do boleto bancário.
No entanto, sob o prisma do Direito Condominial contemporâneo, essa tese carece de amparo legal, pois, a obrigação do proprietário em relação às despesas comuns possui natureza jurídica específica que independe do ato administrativo da cobrança.
Para compreensão dessa obrigação, faz-se necessário entender 2 (dois) pontos importantes acerca de sua natureza. A primeira é de que trata-se de uma obrigação propter rem, e, a segunda é de que trata-se de uma dívida portável.
A taxa condominial é uma obrigação propter rem (própria da coisa), ou seja, que acompanha a coisa, in casu, significa que ela adere ao imóvel. Mais do que isso, no que tange ao local e forma de pagamento, classifica-se como uma dívida portável.
Para entender isso, é necessário saber diferenciar o que é uma “Dívida Portável” e o que é uma “Dívida Quérable”.
Na “Dívida Portável”, o devedor tem o dever de levar o pagamento ao credor na data do vencimento. Já na “Dívida Quérable”, o credor deve buscar o pagamento.
No Direito Civil brasileiro, as taxas condominiais são consideradas obrigações com termo certo. Ou seja, o vencimento é de pleno conhecimento do condômino, uma vez que as assembleias aprovam a previsão orçamentária anual.
Nesse sentido, aplica-se aos condôminos / proprietários a regra do art. 397 do Código Civil, onde fica claro que: “O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”.
Este princípio, conhecido como mora ex re, estabelece que o simples vencimento da data estipulada já coloca o condômino / proprietário em situação de inadimplência.
O envio do boleto por parte da administração é mera cortesia administrativa ou facilitação de pagamento, e não uma condição essencial para a existência da dívida, até porquê, hoje em dia, quase a totalidade dos condomínios existentes no país oferecem aos condôminos (proprietários ou não) ferramentas (sites, aplicativos, etc.) capazes de fornecer, instantaneamente, o boleto referente a taxa condominial.
Não obstante isso, o proprietário, ao integrar a massa condominial, tem o dever legal (art. 1.336, inciso I, do Código Civil) de contribuir para as despesas do condomínio. Caso o boleto não chegue por problemas logísticos, extravio postal ou falha técnica, cabe ao condômino agir proativamente e: solicitar a segunda via pelo portal da administradora ou aplicativo; entrar em contato com o síndico ou gestor antes do vencimento; e/ou, em último caso, realizar o depósito em consignação, caso haja recusa injustificada no recebimento.
A mera alegação de “esquecimento” por falta do boleto não afasta a incidência dos encargos legais previstos na legislação vigente e na convenção condominial, até porquê, o ninguém da administração do condomínio (síndico, subsíndico, conselho, etc.), tem autonomia para renunciar eventuais encargos decorrentes de inadimplemento.
Portanto, a pontualidade no pagamento das taxas é o que garante a manutenção, a segurança e a valorização do patrimônio coletivo. Esperar passivamente pela "fatura" para então cumprir uma obrigação previamente conhecida é um risco jurídico que recai exclusivamente sobre o bolso do proprietário. A responsabilidade é automática, objetiva e decorre da simples existência da copropriedade.
(*) GETÚLIO OLIVEIRA é advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Mato Grosso, assessor e consultor jurídico. Instagram: @getuliooliveira.adv
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